Constitui-se por contrato particular com eficácia erga omnes desde a assinatura, e sua publicidade decorre de simples reconhecimento de firma em cartório de notas.

Forma-se por tradição da posse, dispensando registro imobiliário, e a transferência a terceiros ocorre por cessão de direitos com simples comunicação ao proprietário.

Confere ao superficiário a propriedade do solo e das acessões, com poder de disposição do terreno, ficando o proprietário original com direito a indenização pré-fixada.

Restringe-se a concessões gratuitas e impede transmissão inter vivos, pois a utilidade do instituto é vinculada à pessoa do superficiário e a suas qualidades pessoais.

Constitui-se por escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis, pode ser gratuita ou onerosa, e permite construir ou plantar em terreno alheio conforme o título.